Differenza per il mutuo tra prima e seconda casa
Il 79% degli italiani, secondo l’Istat, possiede un immobile e, di questi, il 18% ha almeno una seconda proprietà.
L’acquisto di una seconda casa è infatti una scelta sempre più frequente che, tuttavia, richiede particolare attenzione.
Se da un lato, infatti, non si incontra alcun vincolo catastale, come avviene invece nell’acquisto della prima casa per accedere alle agevolazioni, dall’altro comporta implicazioni differenti in caso di accensione di un mutuo, e dunque anche per le Polizze annesse come la Polizza Incendio e Scoppio.
 
 

Ma quali differenze si incontrano durante la stipulazione del mutuo?

 
Per comprendere le differenze è prima necessario fornire una definizione tra prima e seconda casa.
 

Cosa si intende con Prima Casa

 
La Prima Casa è l’immobile identificato come abitazione principale e che rientra in determinati parametri fiscali, e non è necessariamente la prima casa acquistata.
Per la sua definizione si può far riferimento al Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (TUIR 26 aprile 1986, n. 131), che individua tre condizioni necessarie per usufruire delle agevolazioni fiscali:
  1. L’ubicazione dell’immobile deve coincidere con il luogo in cui l’acquirente ha la residenza o provvede ad averla entro 18 mesi dall’acquisto.
  2. Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare.
  3. Nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni della stessa natura.
 
Sono quindi esclusi da questa categoria:
  • gli immobili che sono destinati non a uso abitativo ma commerciale, industriale o agricolo;
  • gli immobili di lusso in quanto incompatibili con lo scopo agevolativo della legge.
 
 

Cosa si intende con Seconda Casa

 
Un immobile è considerato come Seconda Casa quando:
  1. rientra nelle categorie catastali degli immobili di lusso;
  2. si trova in un comune di residenza differente del richiedente;
  3. il richiedente usufruisce già di agevolazioni prima casa per un altro immobile.
In questo secondo caso non è possibile accedere alle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa e le banche impongono condizioni molto più restrittive, sia perché non essendo l’abitazione principale l’acquirente potrebbe essere meno motivato a rispettare l’impegno preso, sia perché si presume disponga delle possibilità economiche per sostenere le spese
 
 

Prima e Seconda Casa: le differenze sul Mutuo

 
Una volta compresa la differenza generale tra prima casa e seconda casa, vediamo nel dettaglio le differenze nel Mutuo e per le Assicurazioni annesse.
  1. Durata: i mutui per prima casa possono estendersi fino a 40 anni, mentre nel caso di seconda casa devono esaurirsi massimo in 30 anni.
  2. Detrazione IRPEF: solo in caso di prima casa è possibile ottenere una detrazione Irpef al 19% sugli interessi e gli oneri accessori del mutuo, oltre alla possibilità di aderire a un fondo di garanzia.
  3. Spese aggiuntive per la stipula del mutuo: in presenza di mutuo per prima casa si devono affrontare solo le spese legate alla pratica istruttoria del mutuo (valutazione del prestito, perizia) e le spese di gestione. Nel caso di una seconda casa, invece, dovranno essere considerati anche carichi fiscali maggiori del 2% sulla cifra ottenuta per finanziare l’acquisto del secondo immobile.
  4. Imposta sostitutiva: per le prime case è prevista un’imposta sostitutiva agevolata pari allo 0,25% dell’importo ottenuto a titolo di finanziamento, che sale al 2% in caso di finanziamento per la seconda casa.
  5. Imposta di registro: l’imposta di registro per prima casa è del 2%, contro il 9% della seconda casa. Inoltre, in caso di operazioni soggette ad IVA, sulla prima casa sarà applicato il 4% contro il 10% della seconda.
  6. Importo del mutuo: l’importo massimo in generale si ferma al 60% del valore dell’immobile, contro l’80% erogato per l’acquisto della prima casa.
 
A queste differenze vanno aggiunti i costi della polizza assicurativa e sui tassi di interesse che, in genere, in caso di seconda casa sono più alti.
 
 

La Polizza Incendio e Scoppio per il Mutuo seconda casa

 
Quest’ultimo aspetto infatti pone l’accento sulla necessità, sia che si tratti di prima che di seconda casa, di stipulare la Polizza Incendio e Scoppio al fine di tutelare i propri interessi.
La Polizza Incendio e Scoppio copre dai danni provocati all’immobile in seguito a eventi come incendi, esplosioni, fughe di gas e corto circuiti.
La Polizza offre una copertura per i danni che possono derivare da:
  • incendio, esplosione, scoppio;
  • perdite di fumo, gas, vapore;
  • perdite di acqua e allagamenti;
  • eventi atmosferici;
  • urto di oggetti volanti;
  •  atti vandalici.
  • riparazione dei danni.
 
Attraverso la Polizza la Compagnia interviene coprendo le sostituendosi al contraente nel pagamento dei costi.
Ricordiamo che le banche possono porre la stipulazione dell’Assicurazione Incendio e Scoppio come condizione necessaria per la concessione del mutuo. L’assicurazione infatti agisce con una protezione a due livelli: tutela sia il mutuatario, che gli interessi della banca o dell’istituto di credito che ha erogato il prestito.

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