Il d.lgs. 14/2019, in vigore dallo scorso 16 marzo, ha apportato alcune novità al precedente d. lgs. 122/2005, con il quale il legislatore obbligava il costruttore a garantire gli anticipi ricevuti, con fideiussione qualificata e rilasciare un’assicurazione decennale postuma a garanzia di gravi difetti dell’immobile.
Purtroppo, come rammentava il quotidiano Il Sole 24 Ore in un suo recente focus, il fatto che dinanzi a tale obbligo sia stato previsto un sistema sanzionatorio non particolarmente scoraggiante, più del 70% dei costruttori ha eluso la norma. Considerato che, dati Assocond – Conafi alla mano, dal 2006 ad oggi sono stati riscontrati più di 17 mila fallimenti nel settore immobiliare, le famiglie coinvolte da questo fenomeno sono certamente state decine di migliaia.
Le novità del d.lgs. 14/2019
Introdotto quanto sopra, il d.lgs. 14/2019 apporta alcune interessanti novità al panorama normativo in essere, introducendo in particolar modo:
- un obbligo di stipula del contratto preliminare mediante atto pubblico o attraverso scrittura privata autenticata;
- un obbligo da parte del notaio di verifica del rilascio della fideiussione e dell’assicurazione decennale postuma.
Come intuibile, l’obiettivo di cui sopra è quello di rendere impossibile l’elusione delle garanzie di legge, permettendo agli imprenditori di maggiore qualità di poter emergere nel mercato, e riducendo così il rischio complessivo di default.
Non solo. Secondo il legislatore, l’obbligo di fornire un’assicurazione decennale postuma, con i controlli conseguenti pretesi dalle Compagnie Assicurative, dovrebbe costringere a elevare la qualità dell’immobile e a rispettare le norme costruttive.
L’Assicurazione dell’immobile
In particolare, all’art. 4 il decreto in esame afferma come il costruttore sia “obbligato a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall'acquirente, una Polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del Codice Civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione”.
Nell’ipotesi di inadempimento, l’acquirente può recedere dal contratto escutendo la fideiussione. In sede notarile, l’atto di trasferimento dovrà contenere la menzione degli estremi identificativi della Polizza Assicurativa, oltre che la sua conformità al decreto.
Il contratto preliminare
Passando invece al contratto preliminare, l’art. 6 del decreto impone che debba essere stipulato “per atto pubblico o per scrittura privata autenticata”, e che debba contenere:
- indicazioni ex art. 2659 e 2826 c.c.;
- descrizione dell’immobile e delle pertinenze;
- estremi di eventuali atti di obbligo e di convenzioni urbanistica stipulati per ottenere i titoli abilitativi alla costruzione, ed elencazione dei vincoli previsti;
- caratteristiche tecniche della costruzione;
- termini massimi di esecuzione della costruzione;
- indicazione del prezzo complessivo, termini e modalità di pagamento;
- estremi della fideiussione;
- esistenza eventuale di ipoteche o di trascrizioni pregiudizievoli sull’immobile;
- estremi del permesso di costruire o sua richiesta se non ancora rilasciato;
- eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici.
Il legislatore prevede altresì che al contratto preliminare sia allegato:
- capitolato con le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi;
- elaborati del progetto in base al quale è stato domandato o rilasciato il permesso di costruire, o ultima variazione del progetto originario.