Emmanuele Menicucci
Pubblicato il 26/10/2021
Se hai un mutuo in corso e vuoi trasferirlo in banche, o istituti di credito, che offrono condizioni più vantaggiose puoi farlo senza problemi anche in presenza di Polizza associata al finanziamento.
Stiamo parlando della surroga del mutuo disciplinata dalla Legge Bersani n. 40/2007.
La legge infatti regola il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra che presenta condizioni più convenienti.
Il trasferimento avviene attraverso un atto notarile con cui si sposta il contratto al nuovo istituto bancario senza costi aggiuntivi per il cliente.
Il mutuatario si impegna quindi a versare regolarmente le rate del mutuo alla nuova banca e a rispettare le condizioni con essa stipulate.
Ci sono dei costi o dei vincoli? No. Il vecchio istituto non può negare il trasferimento né addebitare al cliente costi penali o extra.
Questa pratica, in realtà, è prevista dal codice civile all’art. 1202. Tuttavia il suo utilizzo si è diffuso dopo il 2007 in quanto, prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani, prevedeva delle penali per il mutuatario.
La surroga può essere richiesta sia per i mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa che per immobili destinati ad altro uso, con il fine di: ridurre i costi delle rate mensili; ottenere tassi più favorevoli; passare da un tasso variabile a uno fisso o viceversa.
Non è possibile accedere alla surroga se l’obiettivo è quello di chiedere un importo totale differente.
Ovviamente affinché possa essere portata al termine è necessaria la presenza di alcune condizioni:
In presenza di una Polizza stipulata contestualmente al mutuo, come ad esempio la Polizza Incendio e Scoppio obbligatoria, il contraente può procedere in due modi: ha diritto al rimborso del premio versato, o può trasferire le Polizze presso un nuovo istituto.
La questione è regolamentata dal decreto legge 18.10.2012 n. 179, convertito nella Legge 17.12.2012 n.22, e dai regolamenti Ivass.
Secondo il Regolamento Ivass n. 40/12, la Compagnia deve provvedere obbligatoriamente al rimborso entro 30 giorni dal momento in cui riceve la notifica di avvenuta surroga del mutuo.
La modalità di calcolo della somma da rimborsare, invece, viene definita dal Regolamento n.35/10.
In particolare la quota è calcolata considerando gli anni mancanti, alla scadenza della copertura, e il capitale assicurato residuo. Le imprese possono trattenere dall’importo dovuto i costi amministrativi sostenuti per l’emissione del contratto e per il rimborso del premio, a condizione che siano indicati nel contratto della Polizza al momento della sottoscrizione. Tali spese non devono essere tali da rappresentare un limite al trasferimento del mutuo.
Il cliente può richiedere anche il trasferimento della copertura a favore di un nuovo Istituto o una nuova Compagnia. Questa seconda alternativa viene disciplinata dall’articolo art. 22 sexies D.L. 179/12.
Se si sceglie questa seconda soluzione è importante sapere che sia la banca che la Compagnia possono chiedere la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. Dopo diversi anni dalla sottoscrizione, infatti, alcuni parametri potrebbero essere cambiati.
È possibile ad esempio richiedere una nuova Polizza Incendio e Scoppio adatta alle proprie esigenze, presso qualunque Istituto o Compagnia al di fuori della banca mutuante.
Ci riferiamo ad aspetti come il valore dell’immobile, la condizione reddituale dell’assicurato o il suo stato di salute.
Tutti aspetti che sono determinanti nella definizione del premio da versare.
In linea generale potrebbe apparire più conveniente chiedere il rimborso del premio versato e stipulare una nuova polizza in quanto consiste in un iter più semplice. Tuttavia dipende dall’importo delle spese amministrative sostenute e dai costi di attivazione del nuovo contratto.
Per valutare quindi quale opzione intraprendere è fondamentale conoscere, con esattezza, le condizioni contrattuali e disporre di tutti i dati necessari.
Stiamo parlando della surroga del mutuo disciplinata dalla Legge Bersani n. 40/2007.
Surroga: come funziona
La legge infatti regola il trasferimento di un mutuo ipotecario da una banca a un’altra che presenta condizioni più convenienti.
Il trasferimento avviene attraverso un atto notarile con cui si sposta il contratto al nuovo istituto bancario senza costi aggiuntivi per il cliente.
Il mutuatario si impegna quindi a versare regolarmente le rate del mutuo alla nuova banca e a rispettare le condizioni con essa stipulate.
Ci sono dei costi o dei vincoli? No. Il vecchio istituto non può negare il trasferimento né addebitare al cliente costi penali o extra.
Questa pratica, in realtà, è prevista dal codice civile all’art. 1202. Tuttavia il suo utilizzo si è diffuso dopo il 2007 in quanto, prima dell’entrata in vigore del decreto Bersani, prevedeva delle penali per il mutuatario.
Quando si può richiedere?
La surroga può essere richiesta sia per i mutui ipotecari per l’acquisto della prima casa che per immobili destinati ad altro uso, con il fine di: ridurre i costi delle rate mensili; ottenere tassi più favorevoli; passare da un tasso variabile a uno fisso o viceversa.
Non è possibile accedere alla surroga se l’obiettivo è quello di chiedere un importo totale differente.
Ovviamente affinché possa essere portata al termine è necessaria la presenza di alcune condizioni:
- il trasferimento deve essere dichiarato da un atto notarile.
- Il finanziamento corrisponde alla somma residua del mutuo già in corso;
- non si possono modificare gli intestatari e/o eventuali garanti;
- l’atto di surroga deve specificare l’uso della somma mutuata.
Come comportarsi con la Polizza?
In presenza di una Polizza stipulata contestualmente al mutuo, come ad esempio la Polizza Incendio e Scoppio obbligatoria, il contraente può procedere in due modi: ha diritto al rimborso del premio versato, o può trasferire le Polizze presso un nuovo istituto.
La questione è regolamentata dal decreto legge 18.10.2012 n. 179, convertito nella Legge 17.12.2012 n.22, e dai regolamenti Ivass.
Secondo il Regolamento Ivass n. 40/12, la Compagnia deve provvedere obbligatoriamente al rimborso entro 30 giorni dal momento in cui riceve la notifica di avvenuta surroga del mutuo.
La modalità di calcolo della somma da rimborsare, invece, viene definita dal Regolamento n.35/10.
In particolare la quota è calcolata considerando gli anni mancanti, alla scadenza della copertura, e il capitale assicurato residuo. Le imprese possono trattenere dall’importo dovuto i costi amministrativi sostenuti per l’emissione del contratto e per il rimborso del premio, a condizione che siano indicati nel contratto della Polizza al momento della sottoscrizione. Tali spese non devono essere tali da rappresentare un limite al trasferimento del mutuo.
Il cliente può richiedere anche il trasferimento della copertura a favore di un nuovo Istituto o una nuova Compagnia. Questa seconda alternativa viene disciplinata dall’articolo art. 22 sexies D.L. 179/12.
Se si sceglie questa seconda soluzione è importante sapere che sia la banca che la Compagnia possono chiedere la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. Dopo diversi anni dalla sottoscrizione, infatti, alcuni parametri potrebbero essere cambiati.
È possibile ad esempio richiedere una nuova Polizza Incendio e Scoppio adatta alle proprie esigenze, presso qualunque Istituto o Compagnia al di fuori della banca mutuante.
Ci riferiamo ad aspetti come il valore dell’immobile, la condizione reddituale dell’assicurato o il suo stato di salute.
Tutti aspetti che sono determinanti nella definizione del premio da versare.
Quale delle due soluzioni è più conveniente?
In linea generale potrebbe apparire più conveniente chiedere il rimborso del premio versato e stipulare una nuova polizza in quanto consiste in un iter più semplice. Tuttavia dipende dall’importo delle spese amministrative sostenute e dai costi di attivazione del nuovo contratto.
Per valutare quindi quale opzione intraprendere è fondamentale conoscere, con esattezza, le condizioni contrattuali e disporre di tutti i dati necessari.