Donazione Immobiliare: come calcolare le imposte e valutare i rischi

La Donazione è una prassi molto utilizzata in Italia. Capita di frequente, infatti, che un genitore decida di cedere un bene, come un immobile, al proprio figlio tramite atto di donazione.

Secondo l’art. 769 del Codice Civile, la donazione è il contratto “con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l'altra, disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un'obbligazione”.

Le parti del contratto sono: il donante, il soggetto che cede il bene; il donatario, colui che accetta e riceve l'immobile.

La scelta di ricorrere alla Donazione è spesso spinta non solo dal legame familiare, tra i soggetti coinvolti, ma anche dai numerosi vantaggi fiscali che si possono trarre.

Tuttavia quando si decide di scegliere questa strada la strada della donazione è importante non trascurare i rischi e conoscere due aspetti: 

1. Come vengono calcolate le imposte
2. ​Come proteggersi dai rischi legati alla Donazione

 

Quali sono le imposte sulla donazione e come si calcolano

Le imposte sulla Donazione variano in base a molti fattori.
 

Chi paga l’imposta sulla Donazione

In caso di donazione la legge prevede il pagamento:

• dell’imposta di donazione (D.L. n. 262/06, convertito con Legge n. 286/06)
• delle imposte ipotecarie e catastali, riguardanti la trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e alle volture catastali (d. lgs. 347/1990).

Entrambe devono essere pagate da colui che riceve la donazione, quindi il donatario.
 
 

L’Imposta in base al valore dell’immobile donato

L’imposta sulle donazioni, come anticipato, varia in base a diversi elementi come il valore dell’immobile e il rapporto di parentela, per cui sono previste aliquote diverse. Inoltre, sono previste anche eventuali franchigie che rendono tassabili le donazioni per la parte eccedente il loro valore.

Per capire come si calcola l’Imposta in base al valore dell’Immobile, è necessario tenere presente la rendita catastale di quest’ultimo.

La rendita catastale corrisponde al valore che l’Agenzia delle Entrate attribuisce ai fini fiscali a un immobile. Il calcolo del valore dell’immobile da rendita catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per un coefficiente catastale definito in base alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile stesso.

Ricordiamo che i coefficienti catastali sono fissi e stabiliti dalla legge per ciascuna categoria catastale:

• 115,5 nell’ipotesi in cui l’immobile sia adibito a prima casa
• 126 nel caso di immobili di categoria A e C
• 176,4 nel caso di immobili di categoria B
• 63 nel caso di immobili di categoria A/10 e D

La formula che sarà utilizzata è quindi la seguente: 

[rendita catastale + (5% della rendita catastale)] x coefficiente di merito.

 

Il grado di parentela

L’importo delle imposte sulla donazione immobiliare dipende anche dal grado di parentela che lega donante e donatario, e si può calcolare come segue:
 

• Se si tratta di un coniuge o un parente in linea retta del donante, l'imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia di 1.500.000 euro.
• Se invece il donatario è il fratello o la sorella, si applica l'imposta solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 100.000 euro.
• Nel caso di un donatario portatore di handicap, l'imposta di donazione si applica solo alla parte della base imponibile che supera la franchigia riconosciuta di 1.500.000

 
L'imposta in base al grado di parentela si calcola applicando alla base imponibile, decurtata dall'eventuale franchigia, un’aliquota che varia in base al rapporto di parentela tra donante e donatario.
Avremo in base alla parentela un’aliquota del:

• 4% in caso di coniugi e i parenti in linea retta;
• 6%, per fratelli e sorelle;
• 6% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado;
• 8% da calcolare sul valore totale (cioè senza alcuna franchigia) per le altre persone.

Ricordiamo che secondo la legge sono considerati parenti in linea retta: i genitori e i figli naturali, i rispettivi ascendenti e discendenti in linea retta, gli adottanti e gli adottati.
 

Imposta ipotecaria e catastale donazione

Sulle donazioni di un bene immobiliare sono applicate delle tassazioni fisse:

• l’imposta ipotecaria del 2% sul valore dell’immobile
• l'imposta catastale, nella misura dell'1% del valore dell'immobile

Sono valide, per le donazioni di “prima casa”, le stesse agevolazioni concesse per le successioni: in questo caso il beneficiario pagherà le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Per maggiori informazioni si raccomanda la consultazione del Testo Unico delle disposizioni concernenti l'imposta sulle successioni e donazioni, Dlgs del 31 ottobre 1990, n. 346; vigente a novembre 2019
 
 

Polizza Donazione: difendersi dai rischi

La Donazione pur offrendo alcune agevolazioni, espone ad alcuni rischi che possono essere evitati solo stipulando una buona Polizza.

Gli eredi legittimari del donante, infatti, possono impugnare l’atto di donazione e chiedere la restituzione dell’immobile.

Questi ultimi, secondo l’art. 536 c.c. sono coloro a cui la legge riserva (457 c.c., 549 c.c.) una quota di eredità o altri diritti nella successione: il coniuge, i figli legittimi, i figli naturali e adottivi, gli ascendenti legittimi.
 

Cos’è l’Azione di riduzione

Gli eredi legittimari possono avviare l’azione riduzione, disciplinata dall’art. 563 c.c., e chiedere la restituzione dell’immobile in presenza di determinate condizioni:

• sono passati meno di 20 anni dalla trascrizione della donazione,
• la revoca della donazione è passata in giudicato;
• il patrimonio del donante non è sufficiente e la donazione lede la quota di legittima degli eredi.

È chiaro che questa possibilità può creare non pochi danni economici sia al donatario che a un potenziale acquirente che ha comprato un bene proveniente da donazione.
 

Polizza Donazione: come funziona

L’unico modo per difendersi dal rischio di un’Azione di Riduzione è stipulare una Polizza Donazione.
 
Attraverso l’assicurazione infatti è possibile ottenere una copertura per:

• l’acquisto dell’immobile;
• la richiesta di finanziamento con il fine di ristrutturare l’immobile;
• la rinegoziazione delle condizioni del mutuo.

 
In questo modo l’assicurato resta indenne dall’eventuale danno economico in caso di esito favorevole dell’azione di riduzione, in quanto la Compagnia verserà un indennizzo che coprirà tutte le spese.
In particolare la Polizza Donazione rimborsa le parti lese in base a:

• valore dell’immobile al momento della richiesta del risarcimento
• somma di denaro che si deve versare ai legittimari per evitare la restituzione dell’immobile

le eventuali spese legali sostenute.