Quando ci si avvicina al momento di domandare un mutuo prima casa, sono due i requisiti fondamentali che l’aspirante proprietario dovrà dimostrare di possedere: i requisiti legali, e quelli legati alla capacità di rimborso. Vediamoli insieme, punto per punto.
I requisiti legali
Come noto, per poter domandare un mutuo prima casa è necessario essere maggiorenni, residenti nel territorio italiano, cittadini di Paesi membri CEE o cittadini stranieri (non CEE) pur residenti in Italia, con età finanziabile che sia ritenuta idonea alla concessione del mutuo.
Questo ultimo requisito di necessità varia a seconda delle politiche creditizie della banca.
Appare tuttavia chiaro che una persona di 70 anni difficilmente potrà avere accesso a un mutuo trentennale, considerando che la speranza della propria vita mal agirebbe in sinergia con la scadenza naturale del piano di ammortamento.
I requisiti di rimborso
Di fianco ai requisiti di natura legale, è fondamentale che il richiedente dimostri altresì di possedere una idonea capacità di rimborso, ovvero sia meritevole di credito secondo quanto previsto dall’istituto bancario.
Tali requisiti vengono accertati all’interno della fase di istruttoria della domanda di finanziamento, il cui scopo è proprio quello di verificare la sussistenza dei requisiti di garanzia della pratica, concernenti sia il richiedente che l’immobile.
Come abbiamo visto, il richiedente dovrà disporre non solamente dei requisiti minimi legali, quanto anche delle caratteristiche economiche siano di supporto alla concessione del mutuo. L’immobile, invece, dovrà rispondere ai requisiti di natura tecnico-legale, e dovrà avere un valore economico che sia idoneo per costituire la giusta garanzia per gli interessi dell’istituto.
Tornando alla capacità di rimborso, appare chiaro come l’elemento fondamentale che influenzerà questa fase di valutazione istruttoria siano le entrate del mutuatario, in relazione all’importo della rata del prestito.
Buona norma vuole che la rata mensile del mutuo, sommata alle altre rate di ulteriori finanziamenti in corso di ammortamento, non superi un terzo del reddito netto mensile del richiedente.
Questa “regola” del terzo non è però rigida. In particolare, se il richiedente presenta garanzie aggiuntive gradite alla banca (come ad esempio la figura di un fideiussore favorevolmente conosciuto), l’istituto potrebbe dimostrare una maggiore flessibilità sul calcolo della percentuale di cui sopra.
Cos’è il mutuo prima casa
Ora che abbiamo chiarito quali siano i principali requisiti per poter arrivare al mutuo prima casa, può essere utile cercare di capire come funzioni.
Come probabilmente ben intuibile, il mutuo prima casa è un finanziamento con garanzia ipotecaria che viene concesso in favore di tutti coloro i quali non sono proprietari di altri immobili. Proprio per questo motivo è il tipo di mutuo che viene maggiormente richiesto dagli italiani (rappresenta oltre il 60% del totale delle richieste).
Per quanto attiene le altre principali caratteristiche di questa linea di credito, evidenziamo come generalmente tale tipologia di finanziamento copra fino all’80% della valutazione di mercato dell’immobile oggetto di contratto (il c.d. “loan-to-value”), sebbene – soprattutto lo scorso decennio – alcune banche si spingano a proporre dei finanziamenti ancora più elevati, in termini relativi al valore commerciale dell’immobile.
Cos’è il parere di fattibilità
Una volta che la banca ha effettuato alcuni controlli iniziali sulla documentazione fornitagli dal cliente, sarà in grado di emettere il primo parere di fattibilità, con il quale – pur senza vincolarsi – “orienta” le successive pratiche dell’istruttoria.
In altri termini, con il giudizio di fattibilità la banca rende nota una propria valutazione più o meno favorevole sugli elementi “cardine” dell’istruttoria, come la considerazione del reddito dei richiedenti, il rapporto tra la rata e il reddito, il valore dell’immobile oggetto di mutuo e la presenza di eventuali garanzie prestate dai terzi.
Se la banca rilascia un giudizio di fattibilità favorevole, è molto probabile che il mutuo venga infine concesso.
Quali documenti presentare alla banca
Ma quali documenti bisogna presentare alla banca per l’ottenimento del mutuo?
Una prima gamma di documentazione non può che riferirsi a quella legata alla propria situazione economico-finanziaria: dichiarazione dei redditi, copia dell’ultimo modello CUD e delle ultime buste paghe, sono solamente alcuni dei documenti che possono essere domandati, a seconda del proprio status lavorativo.
Naturalmente, costituiscono documenti necessari anche quelli comprovanti la propria identità e il proprio stato familiare: carta di identità, codice fiscale, stato di famiglia e tutto ciò che potrebbe essere o meno richiesto dalla banca (ad esempio, l’estratto di matrimonio con le note sugli eventuali patti patrimoniali).
Per quanto attiene l’immobile e l’operazione di compravendita a lui legata, verranno invece domandate copia del compromesso / preliminare di compravendita, planimetria e mappa catastale, copia dell’attestato di abitabilità, copia dell’ultimo atto sulla provenienza dell’immobile.
Quanto tempo ci vuole per ottenere il mutuo
Generalmente l’istruttoria ha una durata variabile a seconda delle abitudini dell’istituto di credito, con un minimo di 1 settimana e un massimo di 2-3 settimane. Dopo questo periodo di tempo (che potrebbe però subire delle lungaggini, ad esempio legate alla disponibilità del perito che dovrà compiere il sopralluogo sull’immobile), occorrerà aggiungere qualche giorno per l’ottenimento della delibera.
Con la delibera positiva in mano, il richiedente potrà fissare l’appuntamento con la controparte e con il notaio. L’erogazione è generalmente contestuale all’atto di compravendita.
Come beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa
Chiarito ciò, non ci rimane altro da fare che capire in che modo si possa fiscalmente qualificare il mutuo per la prima casa per poter ottenere i relativi vantaggi.
Per poter ottenere i benefici fiscali, è in particolar modo necessario che:
- l’acquirente è una persona fisica;
- l’acquirente non possiede altro immobile a uso abitativo nello stesso comune di quello destinato a prima casa;
- l’immobile non appartiene alle categorie escluse (ad es. immobile di lusso);
- l’acquirente è residente nello stesso comune dell’immobile acquistato (se così non fosse, la residenza dovrà essere spostata entro 18 mesi dal rogito).
Per quanto poi concerne le agevolazioni fiscali per l’acquisto prima casa:
- l’imposta di registro viene applicata nella misura del 2% e non del 9%;
- l’IVA (se applicata) scende dal 10% al 4%;
- le imposte ipotecaria e catastale non vengono più applicate al 2% e all’1% del valore catastale, ma potranno essere assolte nella misura fissa di 200 euro.