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Acquisto seconda casa: come conservare l'agevolazione fiscale?

Acquisto seconda casa: come conservare l'agevolazione fiscale?
Emmanuele Menicucci
Emmanuele Pubblicato il 04/06/2019

Si può usufruire del bonus fiscale per la prima casa… anche per la seconda casa?

Il tema è abbastanza confuso e dibattuto, tanto che i giudici di Cassazione si sono trovati nella condizione di dover chiarire il panorama applicativo più volte negli ultimi anni.

Cerchiamo allora di fare un po’ di chiarezza su questo argomento, andando a comprendere quando si applichi il bonus per la prima casa, e quando sia possibile usufruire di tale agevolazione fiscale anche nel caso di acquisto della seconda casa.


Quando spetta il bonus per la prima casa

Il bonus fiscale per la prima casa permette all’acquirente della propria prima abitazione di poter risparmiare un considerevole importo di denaro, riducendo il peso che il Fisco può addebitare sul proprio portafoglio.

In termini sintetici, se si compra la prima casa da un costruttore si pagherà l’Iva al 4% anziché al 10% del valore catastale dell’immobile, mentre se si compra da un privato si pagherà l’imposta di registro al 2% anziché al 9%. In aggiunta, nel primo caso le imposte ipotecarie, ipocatastali e di registro sono percepite nella misura fissa di 200 euro ciascuna, mentre nel secondo caso sono pari a soli 50 euro ciascuna.

Insomma, bastano questi pochi dati per capire che lasciarsi sfuggire il bonus fiscale per la prima casa sarebbe molto sconveniente. Ma chi può usufruire del bonus prima casa?

Le condizioni sembrano essere piuttosto rigide, e così riassumibili:

  • è necessario avere la residenza nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile. Nel caso in cui invece la propria residenza sia in un altro Comune, bisognerà effettuare il trasferimento entro e non oltre 18 mesi; 
  • non bisogna essere titolari di diritti reali di proprietà su un’altra abitazione all’interno del territorio nazionale, già acquistata con il bonus prima casa, né essere proprietari di un immobile adibito ad abitazione nello stesso Comune ove si trova la nuova casa.


Come usufruire del bonus prima casa sulla seconda abitazione

A questo punto si può arrivare al quesito oggetto del nostro odierno approfondimento, e domandarsi se si possa usufruire del bonus prima casa sulla seconda abitazione.

Ebbene la Cassazione sembra aver positivamente aperto a tale eventualità, ma solo dietro due condizioni di riferimento:

  1. la precedente abitazione deve essere inidonea all’utilizzo;
  2. la precedente abitazione non deve essere stata acquistata con il bonus prima casa.

Per quanto poi attiene l’idoneità di cui al primo dei due punti di cui sopra, i giudici della Suprema Corte hanno specifico che potrebbe trattarsi altresì di impedimento di mera natura giuridico come ad esempio la presenza di diritti di terzi (usufrutto, contratto di locazione, ecc.). Ne deriva che se la prima casa è data in affitto a terzi, se ne può comunque comprare un’altra da adibire a prima casa con l’agevolazione fiscale.

In altri termini, la proprietà di un’abitazione nello stesso Comune – naturalmente, non acquistata con l’agevolazione «prima casa» - non impedisce di effettuare un nuovo acquisto agevolato se si tratta di una casa non idonea a essere abitata, con l’inidoneità che può essere sia soggettiva (cioè, relativa alla situazione personale del contribuente) sia oggettiva (cioè, riconducibile alle condizioni dell’edificio).

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