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Polizza Donazione Immobiliare, una breve guida

Polizza Donazione Immobiliare, una breve guida
Emmanuele Menicucci
Emmanuele Pubblicato il 31/07/2019

Per molte persone ricevere un Immobile in Donazione costituisce un grande beneficio ma… anche l’insorgenza di una serie di preoccupazioni, legate soprattutto a quanto potrebbe accadere in sede di rivendita del bene. Non è certo raro che molte persone (e diverse banche!) guardino con sospetto all’operazione di acquisto di un Immobile che proviene dalla Donazione, fino ad arrivare all’esistenza di alcuni che ritengono che sia impossibile effettuare la successiva compravendita di un immobile che si è ricevuto in regalo. Ma è davvero così?


L’Immobile in Donazione: perché tanto scetticismo?

Iniziamo con un piccolo passo introduttivo. Al di là del modo con cui viene effettuata la successione (con presenza o meno di un testamento), la legge prevede una protezione per i parenti più stretti del de cuius, tutelando la moglie e i figli dalla possibilità che il patrimonio del defunto possa finire in mani altrui. Si tratta di una sorta di “minima” eredità (la quota di legittima), che coniuge e prole possono comunque aggiudicarsi, anche se il de cuius abbia espresso parere diverso.

In sintesi, la legge prevede che almeno un terzo dell’eredità spetti, ciascuno, a moglie e figli, e che la parte rimanente costituisca la quota disponibile, ovvero quella parte di eredità che è liberamente assegnabile a chiunque dal de cuius (potenzialmente, non solo altri parenti,  ma anche perfetti sconosciuti).

La conseguenza è che se il testamento non rispetta le quote di legittima, può essere impugnato da coloro che ne hanno interesse, ovvero da coloro i quali ritengono che il proprio diritto sia stato leso. L’azione non è comunque automatica, tanto che se moglie e figli non si oppongono, di fatto non accade nulla.

Ma come rileva tutto ciò nel caso delle Donazioni Immobiliari?

È molto semplice. La Donazione viene considerata dalla legge come una sorta di anticipo sulla futura eredità, con la stessa che finirà con l’entrare nel calcolo del patrimonio da suddividere tra gli eredi e, in sintesi, nel calcolo della quota di legittima da calcolare.

In altre parole ancora più chiare, all’atto dell’apertura della successione non si faranno i conti solamente con il patrimonio del de cuius al momento del decesso, quanto anche con le Donazioni che avesse effettuato in vita.

È a questo punto che, se l’erede si sente danneggiato nella sua quota di legittima, può avviare un’azione di riduzione che potrebbe ripercuotersi gravemente sull’immobile donato e venduto, il quale potrebbe – dal giudice – essere tolto dalla disponibilità  dell’attuale proprietario. Perfino le ipoteche nel frattempo poste sull’immobile, finiranno con il perdere di efficacia. Al nuovo proprietario non rimarrà altro da fare che cercare di rivalersi con chi gli ha venduto la casa.

Ma quali sono i rimedi contro un simile rischio?


I rimedi contro l’azione di riduzione della legittima

Il principale rimedio contro l’azione di riduzione della legittima è… attendere i termini di prescrizione, ovvero quei termini trascorsi i quali l’azione non può più essere avviata. Purtroppo, però, non si tratta di termini contenuti: bisogna attendere 20 anni dalla trascrizione della donazione, o 10 anni dall’apertura della successione, cioè della morte del donante. 

In alternativa, si possono annullare gli effetti della Donazione, e cercare di strutturare l’operazione come una vera e propria compravendita. Per far ciò non si può annullare direttamente la donazione (che è atto liberale che non ammette ripensamenti), ma si può:

  • revocare la Donazione, in caso di gravi motivi come l’ingratitudine del donatario (si pensi all’ipotesi in cui questo abbia cercato di uccidere il donante), o nell’ipotesi in cui il donante abbia avuto un figlio dopo la donazione;
  • risolvere la Donazione per mutuo dissenso, cercando di agire con una controdonazione, ovvero con la riattribuzione del bene al donante per nuova donazione.

L’altra alternativa, spesso difficile da ottenere, è la sottoscrizione di una rinuncia preventiva da parte di tutti i legittimari ad azioni di restituzione sull’immobile, mediante atto notarile. Attenzione però: anche in questo caso il Beneficiario della Donazione non potrà ritenersi al sicuro al 100%, considerato che un eventuale figlio segreto potrebbe avanzare le medesime pretese.


La Polizza Assicurativa sulle Donazioni Immobiliari

Finalmente, da qualche anno, il mercato assicurativo italiano ha introdotto una soluzione definitiva che può ben risolvere i problemi legati allaDonazione dell’Immobile: la Polizza Donazione Immobiliare, una forma di tutela che assicura contro il rischio di un’azione di restituzione del bene Immobile di Provenienza Donativa.

Una polizza relativamente nuova nel panorama tricolore, tanto che molte persone non sono a conoscenza della sua esistenza, continuando erroneamente ad affermare che un immobile proveniente da donazione sia sostanzialmente invendibile e non finanziabile dalle banche.

Ebbene, con questo tipo di Polizza l’interessato non dovrà far altro che sottoscrivere un contratto assicurativo con premi particolarmente convenienti, e godere dell’assoluta copertura dal rischio di subire un’azione di restituzione da parte degli eredi legittimi. Non solo: invitiamo a tenere conto che la Polizza “segue” il bene. Dunque, una volta stipulata, se il bene viene rivenduto, il nuovo acquirente non dovrà fare una nuova polizza, ma potrà beneficiare delle stesse coperture mediante l’introduzione di una semplice appendice nella Polizza originaria!


Ma come funziona questa Polizza?

Tecnicamente, l’assicurazione non copre dal rischio di azione di restituzione, ma nel caso avvenisse, rimborserà l’erede legittimario la cui quota di legittima è stata lesa con l’equivalente in denaro del valore assicurato. La sua durata è peraltro coincidente al termine di sussistenza del rischio: pertanto, le coperture saranno valevoli finché non saranno decorsi i termini validi per l’impugnazione dell’atto corrispondenti a 20 anni dalla Donazione o 10 anni dalla morte del Donante. 

Un ombrello di tutela di grande valore, che renderà più serena la vostra prossima operazione immobiliare!

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