Quando ci si avvicina al momento di comprare o vendere casa, sono tanti i controlli che sono richiesti prima della formalizzazione dell’atto. Ebbene, uno di questi (spesso, sottovalutato), è legato alla necessità di accertare che l’Agente Immobiliare sia protetto da una Polizza per la Responsabilità Civile Professionale he che possa tutelarlo da richieste di risarcimento dei danni da parte dei clienti, per errori ed omissioni connessi alle prestazioni eseguite.
Ma quali sono gli obblighi dell’Agente Immobiliare? Chi può ricoprire questo ruolo? E perché la Polizza è così importante?
Chi è l’Agente Immobiliare
Iniziamo con il rammentare che l’Agente Immobiliare deve possedere requisiti morali e professionali rigidamente disciplinati dalla legge, e accertati in sede di esame, che permette – in caso di superamento - l’iscrizione in un apposito registro tenuto dalle Camere di commercio.
Il ruolo dell’Agente Immobiliare è, in sintesi, quello di favorire il contatto due o più parti, affinché giungano alla conclusione di un contratto, tipicamente di compravendita. Per poter svolgere consapevolmente e correttamente tale ruolo, è importante che il professionista non sia legato ai contraenti da alcun rapporto di dipendenza, di collaborazione o di rappresentanza, potendo così mantenere una condizione di imparzialità finalizzata a prevenire conflitti di interesse.
Per quanto attiene gli obblighi, la cui violazione può comportare la responsabilità civile verso i clienti e, dunque, una richiesta di risarcimento dei danni, ricordiamo su tutti quello di informazione, in base al quale l’agente è tenuto a informare le parti di ogni circostanza che potrebbe essere giudicata come rilevante per la conclusione dell’affare, a lui note o conoscibili utilizzando una diligenza ordinaria.
Nell’ipotesi in cui la mancata comunicazione di un fatto o di una caratteristica relativa all’immobile comporti un danno a carico di una delle parti, l’Agente Immobiliare potrà dunque essere chiamato a risarcirla.
È qui che la presenza di una Polizza Assicurativa costituirà adeguato ombrello protettivo, in grado di aprirsi, dinanzi a tali richieste di risarcimento del pregiudizio sofferto dalla parte, mantenendo indenne il patrimonio personale dell’agente assicurato.
Polizza Assicurativa per la Responsabilità Civile: l’obbligatorietà
La legge n. 57/2001 ha previsto l’obbligo di stipula di una Polizza di Responsabilità Civile Professionale per tutti gli Agenti Immobiliari che esercitano la propria professione e che, come abbiamo già avuto modo di specificare, interverrà nelle ipotesi di errori o di negligenze da parte del professionista che comportino a suo carico richieste di risarcimento danni.
Peraltro, la Compagnia Assicurativa potrà anche risarcire direttamente il terzo danneggiato: in questo modo l’agente immobiliare non subirà alcuna modifica patrimoniale che potrebbe derivare, ad esempio, da un “anticipo” delle somme oggetto di rimborso.
Precisiamo in tal senso che l’obbligatorietà della stipula di una polizza RC Professionale ricade sia sugli Agenti Immobiliari che svolgono l’attività in regime libero professionale, sia sugli agenti che svolgono questa attività come dipendenti o come collaboratori di uno studio.
Le coperture della Polizza Assicurativa
La Polizza Assicurativa di responsabilità civile professionale dell’agente immobiliare interviene per tutelare il mediatore dalle richieste di risarcimento dei danni per condotte esercitate nello svolgimento della propria professione.
Si pensi, a titolo di esempio non esaustivo, a:
- Comunicazione di inesattezze sull’immobile tali da determinare sensibili discordanze tra quanto viene riportato in contratto e lo stato effettivo del bene;
- Mancata presentazione della documentazione necessaria ai fini della conclusione dell’affare;
- Ritardi o inadempienze sul disbrigo delle pratiche amministrative;
- Conduzione dello studio;
- Spese di tutela legale.
Particolari attenzioni, nell’analisi della Polizza, dovranno poi essere poste alla presenza delle esclusioni di garanzia, ovvero a tutte quelle situazioni per le quali la Compagnia Assicurativa non interverrà in caso di richiesta di risarcimento danni.
È evidente che, tra tali motivazioni di assenza di intervento assicurativo, ci saranno le condotte agite con dolo da parte del professionista: la Polizza opera infatti solo ed esclusivamente per i comportamenti colposi, involontariamente determinati dall’agente.
I massimali
Altro cenno di attenzione dovrà essere riposto nei confronti dei massimali, ovvero dei limiti che corrispondono agli importi massimi di intervento della Compagnia.
I massimali minimi stabiliti per legge sono:
- 260.000 euro per gli agenti immobiliari organizzati come ditta individuale;
- 520.000 euro per gli agenti immobiliari costituiti in società di persone;
- 1.550.000 euro per gli agenti immobiliari organizzati in società di capitali.
Le sanzioni
Ma che cosa accade se l’agente non stipula una Polizza di Responsabilità Civile?
Ebbene, la legge di bilancio 2018 ha previsto delle sanzioni per i professionisti negligenti, poi successivamente chiarite, in questa ipotesi più specifica, dalla circolare n. 3705/C/2018 del MiSE: la sanzione amministrativa comminata sarà dunque compresa tra 3.000 euro e 5.000 euro.
Inoltre, nelle ipotesi di violazione dell’articolo 18 della legge n. 57 del 5 marzo 2001 (introducente l’obbligo di stipula della polizza), le Camere di Commercio potranno ordinare la cessazione dell’attività e cancellarla dal Registro delle Imprese.